住在地铁首末站，真有性价比吗

本文来自微信公众号： 真叫卢俊 ，作者：真叫卢俊团队 城市居住，第一衡量标准永远是地段 这条房地产界的铁律，在上海市场被简化为一句“内环大于中环，外环最次”的共识 这背后，其实是对生活资源浓度的精准判断 在短程范围内，工作、教育、医疗等资源能否完善配套 直接决定了生活品质的高低 但当预算不足以支付核心区的房价时，城市轨道交通的价值便凸显出来 轨交一定程度上抹平了配套的距离感，成为平衡生活品质与成本的关键砝码 随着距离逐渐拉远，房价也逐渐降低的原因也在于此 如果已经决定通过轨交来平衡总价，那地铁的首末站向来是值得重点考虑的区域 首要原因是价格 以刚过去的十月份数据为例，首末站次新房的价格平均比前两站低15%左右 其次便是通勤体验 同样是一小时的通勤时间，站着和坐着根本就是两码事 首末站基本可以保证上车有座，让通勤没有那么劳累 从数据角度来看，大家用脚投票的结果也是如此 客流量最大的站点有超过三分之一都是地铁首末站 一年前，我们线下去踩点了一些首末站，有些站点基本还是工地状况 也被吐槽生活不方便，纯粹就是用时间换空间 今年我们再一次实地踩盘，看看首末站的变化 性价比是不是大家想象得那么高？ 01 同是首末站，处境却大不相同 一直以来，轨交终点站在大众认知中总是与“偏远”、“不便”画上等号 但随着上海城市边界不断扩展，这些曾经的“末梢”正在悄然蜕变 总的来说，上海地铁的首末站主要分为三类 第一类是郊区终点站：低房价与高潜力的博弈 位于郊区的传统终点站，如航中路、滴水湖等地 最直接的吸引力来自亲民的房价 1号线沿线二手房外环外区域总价250-300万即可购得50-70平方米的住房 这在内环内几乎不可想象 相比于其他两类地铁终点站来说，这也是主要的性价比首选 第二类是枢纽型终点站：跨越边界的价值想象 结合跨城市交通枢纽的终点站，如松江站、上海南站等 其价值逻辑更侧重于区域联动与产业升级 这类枢纽的意义已超出日常通勤范畴，成为城市间资源要素流动的关键节点 此类地铁终点站，不仅要承担日常通勤需求，还需要承担跨城转运的压力 就居住来说，通勤体验并不会很好 若非从事跨城交易类型工作，此类终点站的性价比就会大打折扣 噪音干扰、高架道路的隔绝效应 庞大的站体对城市空间的割裂，都使得周边居住体验打折扣 显然此类地铁房更适合看重长期规划红利，且对短期生活品质要求不那么极致的投资者 第三类虽然是首末站，但其实是多线换乘站：终点站成为途经站 如东方体育中心、顾村公园等，其价值评判体系则完全不同 这类站点“终点站”属性几乎被稀释 它们享受着与其他中途站无异的便利，甚至因作为换乘节点而更具流量优势 工作日上下班高峰期的拥挤程度非同一般 通勤潮汐效应在这里表现得尤为明显 比如花桥站在因为沿线开发之后，终点站上车的空荡一去不复返 大量居住在城市末端的市民在同一时间涌向市中心 站点承载压力巨大 也基本没有了上车有座位的优势 02 如果考虑性价比，还是得主要看第一类地铁首末站 也就是位于外环外的完全终端型地铁站周边的房子 我们先来看公认的打工人聚集线路，8号线和9号线 这一次，我选择了坐穿地铁的方式去看通勤的方便程度 首先是8号线，一直被吐槽车厢小人多 事实也确实如此 在8号线南边的终点站沈杜公路上车，如果没有抢座意识和速度 基本就只能站到陆家浜路（13站），拥挤情况才会有所缓解 从市光路出发整体会轻松一点 车厢空座率较为舒服的节点在黄兴公园站（4站） 整理了一下8号线一室一厅整租带电梯的价格 会发现，首末站的价格确实便宜一些，但是并不一定是性价最高的 沈杜公路上车没有座位就得站到陆家浜路，较远 下班从市中心出发就得做好站到终点的准备 车厢比较小的情况，舒适度也大打折扣 再从下车后的周边感知，有商家，但基本都是“生活体征维持”程度的商业 同时也没什么新房，暂时只有在建的象屿·天宸雅颂 距离地铁站也很近，一条城市主干道的距离 其余的住房房龄都较老，有电梯的也很少 在这样的情况下 其实再往里走几站 比如：联航路、浦江镇，综合性价比可能都会更高 相同的情况还出现在9号线的曹路站 这个站点的性价比从去年华为大规模搬到青浦开始，情况有了些许改变 年后部分房东主动提出降价，三室房租基本下降500元/月 板块楼市遇冷的一个侧面的参考是 地铁站附近唯一的中介连锁店——链家也在撤店的过程中 长期在曹路附近通勤摆渡的滴滴司机告诉我： 现在拥堵情况好多了，之前从周边两公里的小区早高峰往地铁站送人 遇到十字路口，起码到等三趟红绿灯，现在基本不用等 即便如此，曹路站的客流量还是非常大 刚出站口就能看见电驴海洋 共享自行车甚至有专门的大停车场 总结一下，曹路的高性价比对象有以下的特征： 1）工作在曹路到金桥站之间的：因为大部分人会在金桥站下车 如果工作在金桥站之后，也可以尝试一下9号线金桥站以后其他相对较小的站点 地铁车厢拥挤情况有明显改善 2）购买电动车自行车：周边的回迁房、民房基本都有充电的地方 距离地铁3k左右的房子租金相对便宜 有电动车的情况下，通勤舒适度能有一定程度的提高 3）对生活配套的要求只有商业：曹路站附近的绿地自然资源不算优异 而且楼盘的容积率较高，能提升生活质量的配套基本只有商业 如果满足以上特征，今天的曹路依旧是您可以选择的站点 甚至是比两年前性价比更高的选择 毕竟，曹路的回迁房质量还是比较好的 立面整洁，户型也比较规整 距离市中心太远，到市中心的时间太长 加之和佘山站周边大量的居住区却仅仅9号线一条地铁 日常通勤极其拥挤 性价比不算很高 03 刚才提到8、9号线，还有一个站点没有提到：8号线的末尾市光路 这就不得不提到，一些没有“终点站”气质的终点站 从市光路出来，能感受到比较明显的居住氛围 因为没有商业配套，非常安静 道路宽度较窄，街区紧凑 同时房价、租金都比较低 “冷门线路”13、14、15号线的首末站也有这样的特征 14号线的封浜路和13号线的金运路出站感觉不到是终点站 周边的商业维持在生活所需的情况下，离周边的小区入口都比较近 热闹的氛围甚至感觉不到板块的偏远 4500元/月左右基本能租到80平以上舒适度比较高的两房产品 就购买来说，价格依旧不是很很高 挂牌单价基本在三万出头 部分面积小、房龄较老的单价2万也可以买到 学校方面有： 封浜小学 、 杨柳初级中学 、 封浜高级中学 、 卢湾一中心实验小学 等 商业方面有中冶祥腾城市广场、江桥万达广场，打车也比较方便 并且14号线换乘到其他线路比较方便 通勤效率较高 总的来说对于主要在浦西工作通勤的人来说 封浜算是一个不错的选择 另一个站点：金运路有同样的情况 配套设施中等，但换乘比较方便 价格也比同线路上其他站点要低 特别是跟13号线另一头的张江比起来，性价比高出不少 04 刚才讲到的站点基本还是传统意义上的地铁首末站 偏远、房屋较旧、出站即是电动车、自行车海洋 但有一类首末站是真的变终点成中心，以TOD重塑郊区环境 除了上班，日常生活基本可以扎根在终点站 最为明显的就是美兰湖 出站就接商圈，回家的路也变得比较丰富且有安全感 一年前的美兰湖处于半公地状态 周边的入住率也比较低 如今再去的时候能感觉到明显的变化 室内装修风格简洁干净 招商风格年轻化，整体氛围活泼 美兰湖次新房十月的挂牌均价基本跟顾村公园一样 后者还有两条地铁线 嘉定北的价格还亲民许多 特别是在五大新城规划的背景下，嘉定新城到嘉定北这一段新房较多 最便宜的就在嘉定北，3万出头的均价 1500元/月左右也能租到质量不错、独卫独厨的单间 烟火气比较足 同时，也不缺少教育、医疗资源 除此之外还有区域悠久的历史底蕴 基本算是一个独立的小城市的生活环境 入住之后的归属感也更强 对于工作地点靠外环北侧，或是在11号线工作不用换乘的人来说 嘉定北也是个性价比比较高的选项 05 发现了吗？ 其实地铁首末站并不直接意味着价格最低，也不意味着性价比就最高 谈论地铁终点站的“性价比”时，早已超越了单纯的房价数字 而是一个精明的城市生存公式，由三个关键变量构成： 工作适配度、生活综合度与未来确定度 是有确定性的通勤成本 让每天的上班路，变成可以精准掐表的日常迁徙 说白了就是用上车就有位置争取更多的个人时间 可追剧、阅读、休息 但性价还需要考量 生活配套的浓度与密度 “衣食住行、社交往来、休闲玩乐”能否在归家后的短途半径内一站式解决 从“配套洼地”升级为“ 功能完整的微型城市 ” 在步行15分钟的范围内，合适的生活浓度大概率包括： 超市、菜场、便利店等基础商业 咖啡馆、小酒馆、社区食堂到特色餐厅等社交场所 社区公园、健身房、书店或电影院等娱乐场所 这些配套的完善程度，直接决定了生活质量 最后，还有一个针对置业的确定性投资 交通便利的地方今天可能是一个单纯的站点 但是有空地和开发弹性的终点站很有可能成为一个小型的中心 随后的教育、医疗资源也可能发展完善 其房产在二手市场的变现能力和抗跌性 大概率远胜于一个孤立的、缺乏规划的“孤岛”楼盘 06 选择轨交终点站并非是简单的价格取舍，而是一场关于 生活价值观的排序 我们追求的“高质量生活”，定义各不相同 有人看重宽敞的居住空间 有人需要便捷的通勤 有人离不开丰富的商业配套 如果想要考虑地铁首末站的房子 也建议您在工作日上班通勤时间去实地坐一遍地铁 并针对配套、价格、出站对环境的直觉感受进行排序和打分 如果考虑通勤租房，重点考量第一类终点站 并实地测算上班感受和下班生活的便利程度 如果考虑置业 重点考虑开发较为完全，有教育医疗配套的大型终点站 以及居住区密度和舒适度 价值排序的逻辑，不仅开发商需要洞察 每一位租房者、置业者更应想清楚 毕竟，你选择的不仅是一处房子 更是一种你内心真正认可并愿意为之支付的生活方式 祝大家都找到属于自己的高性价居所 原文链接：https://www.huxiu.com/article/4812756.html?f=rss