万科债务危机升级，会成为又一个“恒大”吗？

*本文为「三联生活周刊」原创内容 主笔｜谢九继恒大和碧桂园之后，万科也来到了债务违约的十字路口。作为中国房地产的行业标杆，万科如果曝雷，引发的冲击将远超恒大。 最近，万科的股票和债券双双暴跌。最近4个交易日，万科股价跌幅达到了14%，从历史高点来算，万科股价累计跌幅已经接近90%。债券价格跌幅更是惊人，多只债券近日暴跌，以“22万科04”来看，11月25日到12月1日，累计跌幅70%左右。 （图源：Finscope）万科之所以遭遇股债双杀，主要原因就是债务危机升级，投资者担心万科债务违约，所以开始恐慌性出逃。而形成这一局面的直接导火索在于，11月26日，万科发布公告称，将召开债权人会议讨论债券展期事项。该债券对应金额20亿元，本金兑付日为2025年12月15日。 虽然万科面临债务压力早就已经是公开的秘密，但是，市场一直相信万科不会成为第二个恒大，一是因为万科是业内公认的好学生，二是万科还背靠深圳国资委这棵大树。所以，在市场看来，万科虽有压力，但倒下的可能性极低。 但是，万科突然对一笔20亿元的债务寻求展期，显然超出了市场的预期，这意味着在债务压力面前，万科也开始无能为力，走到了违约的边缘。如果债权人不同意万科的展期要求，万科就很有可能正式违约。 由于万科债务危机恶化，国际评级机构也继续下调万科的信用评级。11月28日，标普将万科的信用评级下调至“CCC-”，认为万科当前的债务履行存在违约或陷入困境性重组的风险，将万科列入负面观察名单。对于万科而言，信用评级被下调无异于雪上加霜，这意味着未来的融资成本越来越高，融资空间越来越小，想要靠借新还旧来避免违约变得非常困难。 作为业界公认的房地产标杆，万科为什么也会走到今天这一步呢？ 图源：视觉中国早在2018年，房地产市场还在一片繁荣之际，万科就发出了盛世危言，公开喊出了“活下去”。但不幸的是，尽管万科很早就看到了危机，最终还是走到了生死边缘。 从万科自身的原因来看，万科虽然看到了危机，但终究是船大难掉头，以万科的资产规模和增长惯性，很难在一夜之间将业务收缩到绝对安全的范围之内。而且，万科职业经理人成立很多体外公司，“影子万科”对万科持续吸血，也对万科经营带来较大伤害。 除了万科自身的问题之外，更重要的外部因素还在于，国内房地产市场调整的力度之大，远远超出了预期。住房销售量价齐跌，让很多开发商弹尽粮绝。 2021年到2024年，全国新建房地产销售额从18.19万亿下降到9.67万亿元，基本上接近腰斩。今年前三季度，全国新建商品房销售额为6.9万亿元，和去年同期相比继续下跌了9.6%。对于高负债的开发商而言，主要就是靠销售回款来维持现金流，一旦房子卖不出去，就相当于掐断了开发商的生命线，债务爆雷的风险就会迅速上升。 以万科来看，2020年，万科的合同销售额高达7000多亿元，到了2024年，万科的合同销售额只有2460亿元。而截至今年前10个月更是只剩1100多亿元。 《大空头》剧照从利润情况来看，2023年，万科还有120多亿元的净利润，但是进入2024年之后，形势急转直下，当年巨亏494亿元。 利润大幅下降，而过去高速扩张时期积累的债务开始陆续到期，进入2024年之后，万科的债务危机压力开始浮出水面。 由于无法靠买房子的利润来偿还债务，为了避免债务违约，万科只能大规模变卖资产，将旗下的很多优质资产打折出售。2024年，万科将最赚钱的商业项目——上海七宝万科广场打7折出售，回笼资金约24亿元；还以22亿元将深圳湾超级总部基地地块出售…… 但是，随着到期债务越来越多，仅靠卖资产也无法完全应对，万科的国资背景在危机面前开始显得弥足珍贵。去年11月，当时在回应万科债务压力时，深圳市国资委就作出表态，“如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。” 去年以来，万科的大股东深铁集团开始以各种方式向万科输血，也在很大程度上稳定了债权人的信心。但是，以万科的债务规模来看，如果自身无法恢复造血功能，完全靠大股东扶持也并不现实。对于大股东而言，面对深不见底的债务黑洞，深铁集团也需要考虑自身安全，不能被万科拖下水。 万科和深铁集团签署的《关于股东借款及资产担保的框架协议》今年11月份，万科和大股东深铁集团签署的一份协议，引发了外界高度关注。这份名为《关于股东借款及资产担保的框架协议》显示，万科于2025年1月1日至2025年股东大会期间（2026年6月30日前）从深铁可获取的最高贷款金额为220亿元。大股东深铁集团对万科的借款设定了阶段性上限。 截至公告日期，深铁集团已经向万科提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元。这就意味着，短期之内，万科能够从大股东获得资金已经非常有限，万科需要更多靠自身来想办法度过危机。 但万科的办法已经不多。按照万科的财报，公司的有息负债合计3600多亿元，其中有大约42%在一年之内到期，对应债务规模1500多亿元。而万科账面上的货币资金只有656亿元，还不到短期债务的一半。 短期之内，万科还有什么办法来度过危机呢？靠销售回款？今年前三季度，万科净利润亏损280亿元，同比下降83%。靠变卖资产？万科大部分优质资产已经处于被抵押甚至被冻结状态，可变卖的资产越来越少。 《理想之城》剧照也正是因为几乎走到了山穷水尽的地步，万科才不得已寻求对一笔20亿元的债务展期。对于很多企业尤其是靠负债驱动的房地产企业，信用就是生命线，一旦发生债务违约，就意味着以后的融资之门被关闭，想要再翻身难上加难。 过去几年，恒大和碧桂园曝雷，人们更多认为是这两家企业咎由自取，但是万科如果曝雷，将比恒大和碧桂园更具震撼力和标志性意义，对于中国房地产而言，这意味着一个时代的终结和落幕。 “点赞”“在看”，让更多人看到  排版：球球 / 审核：雅婷 招聘｜撰稿人 详细岗位要求点击跳转：《三联生活周刊》招撰稿人 本文为原创内容，版权归「三联生活周刊」所有。欢迎文末分享、点赞、在看三连！未经许可，严禁复制、转载、篡改或再发布。 大家都在看 “点赞”“在看”，让更多人看到 平台地址：http://www.jintiankansha.me/t/aB3ggtSy7k 原文链接：http://weixin.sogou.com/weixin?type=2&query=%E4%B8%89%E8%81%94%E7%94%9F%E6%B4%BB%E5%91%A8%E5%88%8A+%E4%B8%87%E7%A7%91%E5%80%BA%E5%8A%A1%E5%8D%B1%E6%9C%BA%E5%8D%87%E7%BA%A7%EF%BC%8C%E4%BC%9A%E6%88%90%E4%B8%BA%E5%8F%88%E4%B8%80%E4%B8%AA%E2%80%9C%E6%81%92%E5%A4%A7%E2%80%9D%E5%90%97%EF%BC%9F